空き家を売る前に確認すべきこと｜放置リスクと売却の実務

① 固定資産税の増額：2023年の空家対策特別措置法改正により、「管理不全空家」に指定されると住宅用地の固定資産税特例（1/6〜1/3減額）が解除されます。例えば年間5万円だった固定資産税が30万円になるケースも。

② 建物の急速な劣化：人が住まない家は、換気不足による湿気、害虫、雨漏り、配管の破損などで急速に劣化します。1年放置するだけで修繕費が数十万円単位で増加することも。

③ 近隣トラブル・行政指導：草木の繁茂、害虫・害獣、景観の悪化で近隣から苦情が入り、行政から「特定空家」に指定されると、最悪の場合行政代執行（強制解体）の対象に。費用は所有者負担です。

④ 税制優遇の期限切れ：相続空き家の3,000万円特別控除は期限付き。また、取得費加算の特例も相続税の申告期限から3年以内が条件。放置するだけで使える特例が消えていきます。

⑤ 売却価格の下落：建物の劣化が進むほど、リフォーム費用の見積もりが高くなり、買主の購入意欲が下がります。結果として売却価格も下がります。「早く売る」ことが最も損失を少なくする方法です。

相続した空き家を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。適用されれば、多くの場合で譲渡所得税がゼロまたは大幅に軽減されます。

主な適用条件：①被相続人が一人暮らしだった住居であること、②1981年5月31日以前に建築された旧耐震基準の建物であること、③相続開始から売却まで空き家（賃貸・事業使用していない）であること、④相続開始から3年後の12月31日までに売却すること、⑤売却価格が1億円以下であること。

2024年1月以降の改正で、売却前の解体が不要になり、買主側で解体する場合も特例が適用可能になりました。これにより利用しやすくなっています。適用の可否は税理士に事前確認することをおすすめします。

建物付きで売るメリット：解体費用（木造で100〜200万円程度）がかからない。買主が自分の好みでリノベーションできる。住宅用地の固定資産税特例が維持される。

解体して更地で売るメリット：見た目がきれいで内覧不要のため売れやすい。建物の瑕疵担保リスクがない。土地の広さが直感的にわかる。

判断基準：①建物の状態が比較的良い（リフォームすれば住める）→建物付き、②建物の劣化がひどい（修繕費が解体費を上回る）→解体、③買主のニーズが新築向けエリア→解体、④リノベ需要が高いエリア→建物付き。不動産会社と相談して判断しましょう。