相続した家を売るときに知っておきたい手続き・税金・流れ

① 遺言書の確認：公正証書遺言や自筆証書遺言がないか確認。遺言書がある場合はその内容に従い、ない場合は相続人全員で遺産分割協議を行います。

② 遺産分割協議：相続人全員で「誰が不動産を取得するか」を決定し、遺産分割協議書を作成します。全員の署名・実印が必要です。協議がまとまらない場合は家庭裁判所の調停を利用します。

③ 相続登記：2024年4月から義務化。相続を知った日から3年以内に登記が必要です。司法書士に依頼する場合の費用は5〜15万円程度（実費込み）。

④ 不動産の査定・売却活動：相続登記が完了したら、不動産会社に査定を依頼し、売却活動を開始。相続人が複数いる場合は代表者を決めて窓口を一本化するとスムーズ。

① 相続空き家の3,000万円特別控除：被相続人が一人暮らしだった旧耐震基準（1981年5月以前）の住居を、相続から3年後の12月31日までに売却すると、譲渡所得から最大3,000万円を控除。多くの場合、譲渡所得税がゼロになります。

② 取得費加算の特例：相続税を支払った場合、相続税額の一部を取得費に加算でき、譲渡所得が減少します。適用期限は相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月）の翌日から3年以内の売却。

③ 居住用3,000万円特別控除：被相続人と同居していた相続人が売却する場合は、居住用の3,000万円特別控除が使える可能性があります。

注意：これらの特例はすべて期限があり、併用できない場合もあります。税理士に事前確認することを強くおすすめします。

譲渡所得税の計算では「取得費（購入価格+購入時の諸費用）」が必要ですが、相続した家の場合、親の購入時の書類が見つからないことが多いです。

取得費が不明な場合、税法上は「売却価格の5%」を概算取得費として使えます。しかしこれでは取得費が極端に少なくなり、譲渡所得税が高額になります。

対処法：①親の書類（売買契約書・領収書）を徹底的に探す、②購入時の不動産会社に問い合わせる、③登記簿の抵当権設定額から推定する、④当時の路線価・公示地価から合理的に推計する（税理士の助けが必要）。少しでも取得費を立証できれば、税額を大幅に減らせます。

実家の遺品整理は体力的にも精神的にも大きな負担です。ただし、売却のためには荷物を撤去する必要があります。

おすすめの進め方：①まず不動産会社に査定を依頼（荷物がある状態でもOK）、②売却方針が決まったら遺品整理を開始、③遺品整理業者を活用（1軒あたり15〜40万円が相場）、④売り出し前に室内を空にしてハウスクリーニング。

「片付けが終わるまで査定を待つ」必要はありません。むしろ早めに査定を受けて全体スケジュールを把握することで、遺品整理の期限も明確になります。